農地を処分できない理由とトラブル事例、安全に進めるためのヒントを解説
農地を相続したものの、「どうやって処分すればいいのかわからない」「売りたくても売れない」とお悩みではありませんか？
農地は宅地や空き家に比べて、法律や行政上の制約が多く、簡単には処分できないケースも多くあります。また、処分の方法を誤ると、法的トラブルや想定外の費用が発生することもあるため、慎重な対応が必要です。
こちらでは、農地を処分できない背景や代表的なトラブルを整理しながら、安心して進めるための具体的な手順と、信頼できる相談先の見極め方を丁寧に解説します。今後の対策に役立ててください。
農地処分でよくあるトラブルと回避策
農地の処分には特有の課題があり、特に相続によって取得した場合は対応に悩むケースが多く見られます。
以下は、農地処分でよくあるトラブルの例です。
◇遺産分割の難航
誰が農地を相続するかで意見が分かれ、話し合いがまとまらないことがあります。共有状態が続くと、将来さらに複雑化する可能性があります。
◇登記や名義に関するトラブル
相続登記が未了の農地や、共有名義の農地を処分しようとすると、名義人全員の同意が得られないことによって手続きが進まなくなるケースがあります。
また、登記内容と実際の利用状況が一致していない場合も、行政手続きに支障をきたします。
◇手続きの不明瞭さ
相続登記に加え、農業委員会への届出が必要となるなど、通常とは異なる手続きに戸惑うケースが多いです。こうした煩雑さから、専門家への依頼を検討する方も少なくありません。
◇売却や転用の困難さ
農地は原則として、農業従事者にしか売却できません。
農地法の規制により、農業従事者以外への売却には許可が必要であり、買い手を見つけにくいのが実情です。
無許可で転用・売却を行うと契約が無効になるおそれがあり、法的トラブルに発展する可能性もあります。
農地を転用するには農地法の許可が必要となり、時間や手間がかかるため、売却を諦めてしまう方も少なくありません。
◇耕作放棄地の発生とその管理負担
処分が進まないと耕作放棄地となり、近隣へ悪影響を与えかねません。
荒れた農地は、雑草や害虫の発生源となり、近隣の農地や住民に迷惑をかけることがあります。
また、適切な管理が行われていないと、土地の価値が下がるだけでなく、特定外来生物の繁殖地となる可能性も指摘されています。
◇周辺住民や買主とのトラブル
境界線の不明確さや農道、水利権を巡るトラブルも少なくありません。買主にとって不安材料となり、契約が白紙に戻ることもあります。
このような問題に対応するには、法務や測量の専門家と連携して進める必要があります。
農地を処分できない代表的な理由とは
農地が「売れない」「引き取り手がいない」背景には、制度上の制限や手続きの不備が潜んでいます。
こちらでは、よくある農地を処分できない理由について整理します。
◇農地法による厳しい転用規制
農地法第4条・第5条により、農地の転用は原則として許可制となっており、審査を通過しなければ他の用途に利用できません。
農地法は、日本の食料供給を安定させることを目的としており、農地の勝手な転用を原則として許可制としているためです。
転用許可を得るためには、都道府県知事（または指定都市の市長）による厳しい審査をクリアする必要があります。審査は「立地基準」と「一般基準」に基づいて決定されます。
・立地基準
立地基準とは、農地をその農業における優良性や周辺の土地利用状況等によって区分し、転用する土地を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導する基準です。
転用を希望する農地が農業振興地域内の農用地区域である場合、原則として許可されません。
・一般基準
一般基準とは、土地の利用目的や周囲への影響に関する、次の3つの基準です。
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周辺の農地に悪影響がないか
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土地改良施設の機能に支障がないか
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申請者に転用する計画の確実性や資金があるか
これらの基準を満たさなければ、許可は下りません。
もし無許可で農地を転用したり、許可された目的以外で利用したりすると、原状回復命令が出されたり、罰則（懲役や罰金）が科されたりする可能性があります。
特に市街化調整区域では、都市計画法や農地法の規制が厳しく、許可の取得は非常に難しいことが多いです。
◇登記・地目が農地のままになっている
実際には宅地として使われている土地であっても、登記上の地目が「田」や「畑」のままだと処分は難しくなります。地目変更の手続きが必要です。
◇親族間や相続人との意見不一致
相続人が複数いる場合、処分に関する同意が得られないと売却は進みません。特に遺産分割協議では、誰が農地を相続するか、その評価をどうするかなどで対立が生じやすいです。
遺産分割協議が成立しないと、不動産の相続登記が進められません。2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、手続きが滞ると過料の対象となるリスクも生じます。
また、共有状態の農地は管理が行き届かず荒廃が進み、周辺農地への悪影響や環境問題につながる可能性もあります。
将来的に売却を考えている場合でも、早めに話し合い、合意形成を図ることが重要です。
このような制度的な制限や手続きの複雑さに直面した場合でも、正しい情報と段取りを押さえれば解決は可能です。
株式会社ゴダイリキでは、農地を含む複雑な不動産の処分に対応し、状況に応じた最適な解決策をご提案しています。
農地を処分できないのは売却先の選択肢の少なさも理由の1つ
なぜ農地は、宅地など他の土地と比べて、手放すのがこれほど難しいのでしょうか。
「不動産屋に相談しても処分できない」
「そもそも買い手が見つからない」
その理由についても農地法が関係しています。
農地法では、原則として「農業を営む人（農家・農業法人）」でなければ、農地の売買も貸し借りもできません。
そのため、相続された方が都市部にお住まいで農業をされていない場合、ご自身で近隣の農家さんを探して売却するのは非常に困難です。
また、宅地など別の用途に変える（転用する）にも都道府県知事などの許可が必要で、場所によっては許可が下りません。このように「売却先の選択肢が極端に少ない」ことも、農地を処分できない根本的な理由の1つです。
農地処分の相談先はどう選ぶべきか
農地の処分は、宅地とは異なる専門性が必要とされる分野です。
適切な相談先を選ばないと、かえって手間や費用がかかるおそれがあります。
◇不動産会社・行政・税理士の役割を正しく理解する
農地の評価や売却、活用については不動産会社が対応できますが、税金に関する判断は税理士の専権事項です。
また、転用許可の申請や地目変更手続きは行政への届出が必要です。それぞれの専門領域を理解したうえで相談しましょう。
相談前には、どこまでが自分の判断で進められ、どの部分で専門家の支援が必要になるのかを明確にしておくと、やり取りもスムーズになります。
◇相談先を選ぶ際のチェックポイント
農地処分の相談先を検討する際は、以下の点を確認しましょう。
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農地や負動産の取り扱い実績があるか
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行政手続きに精通しているか
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登記・測量など周辺業務に対応できる体制があるか
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専門家（税理士など）との連携体制が整っているか
これらの点を確認しながら適切な相談先を選ぶことで、不要な出費や手続きの混乱を未然に防げます。
株式会社ゴダイリキでは、農地を含む負動産に特化して、評価・売却・活用のご提案を行います。また、税金に関する判断が必要な場合には、提携する税理士法人をご紹介いたします。
農地の処分にお悩みなら株式会社ゴダイリキにお任せください
農地の処分は専門的な知識が必要です。早めに相談することがスムーズな解決につながります。
株式会社ゴダイリキでは、農地や空き家、再建築不可物件などの「負動産」を専門として、買取や売却・活用のご提案を行っています。
長年放置してしまった農地も、適切な対応によって再活用や処分の可能性が開ける場合があります。状況を正確に把握し、今後の活用方針を見極めるためにも、早めの行動が重要です。
農地の処分でお悩みなら、ぜひ株式会社ゴダイリキへお問合わせください。農地に特化した経験と実績で、他社では対応しきれないケースにも柔軟に対応いたします。
土地や農地、山林、ボロ物件といった「負動産」の処分方法でお困りなら株式会社 ゴダイリキへご相談ください
株式会社ゴダイリキでは、土地や農地、山林、ボロ物件といった「負動産」の買取を行っています。地理的なアクセスの悪さや管理の不行き届きなど、買い手が見つかりにくい土地や売れない別荘も有償ではございますが、買取しています。
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土地や農地、山林、ボロ物件といった「負動産」の処分にお悩みの際は、ぜひご連絡ください。手放すのが困難な不動産の処分方法に悩む方を、積極的にサポートいたします。
処分できない農地の悩みを株式会社ゴダイリキが解決
［社名］
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