農地の相続後に売却したい方必見！田んぼ・畑の手続きと注意点を解説
農地を相続したものの、「農業を継ぐ予定はない」「どう扱えばいいのかわからない」と戸惑う方は少なくありません。
田んぼや畑といった農地は、売却・転用には専門的な手続きが求められるため、ハードルが高く感じられるかもしれません。しかし、正しい手続きを踏まなければ思わぬトラブルを招くこともあります。
特に、配偶者や子供と共同で相続した場合は、さらに複雑な調整が必要になります。
こちらでは、田んぼと畑、それぞれの特性に応じた手続きや注意点、配偶者と子供で共同相続した場合の対応など、具体的なケースに基づいてわかりやすく解説します。相続した農地をスムーズに整理・売却するための参考にしてください。
相続した農地を売却する際に検討したい選択肢
相続した田んぼや畑といった農地の売却を検討する場合、主に以下の4つの選択肢が考えられます。
しかし、どの方法も農地法という法律の制限があり、それぞれに特徴とハードルがあります。
◇1．近隣の農家（知り合いなど）に売却
農地は、原則として「農業従事者（農家）」でなければ購入できません。
もしご近所に「農地を買い増したい」という農家の方がいれば、売却できる可能性があります。
しかし、農業従事者の人脈がない場合、買い手をご自身で探すのは非常に困難です。
◇2．農地中間管理機構（農地バンク）に相談
各都道府県にある公的な機関で、農地を貸したい人と借りたい人（担い手）をマッチングするのが主な役割です。
売却の相談も可能ですが、買い手（担い手）が見つかる保証はありません。
◇3．農地転用して不動産会社に仲介を依頼
農地を宅地など他の用途に変更（転用）し、家を建てられる土地として売却する方法です。
ただし、転用には都道府県知事などの許可が必要であり、土地の場所（市街化調整区域など）によっては、そもそも転用が認められないケースがあります。
◇4．農地専門の不動産買取業者に売却
農地の扱いに慣れた不動産会社に、直接買い取ってもらう方法です。
ただし、これも「価値がある（転用できる見込みがある、立地がよいなど）」農地が対象となることがほとんどです。
次のセクションでは田んぼに注目した相続・売却の注意点について解説します。
田んぼを相続・売却するときの注意点
田んぼを相続すると、農地特有の管理義務や法的な手続きが発生します。
放置していると固定資産税の支払いが続くほか、管理不足による周辺環境への影響も懸念されます。
売却や活用を視野に入れるなら、農地法や登記の手続きに沿って正しく対応することが重要です。
◇義務化された相続登記に注意
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。正当な理由なく3年以内に登記を行わない場合、過料の対象となる可能性があります。
農地の名義を早めに整理しておくことで、売却の手続きを円滑に進められます。
◇農地法に基づく許可申請が必要
相続した農地を売却する場合、原則として農地法に基づく許可申請が必要です。自由に売却はできません。
これは、農地を農地として利用する場合も、宅地や資材置き場などに転用して売却する場合も同様です。
◇水利権や土地改良区への対応も必要
田んぼには水利権が絡んでいるケースが多いです。
相続した農地が土地改良区内にある場合、水利権や土地改良区への対応が必要になります。
土地改良区は、農業用水路や農道の整備・管理を行う法人です。土地改良区の地区内にある農地を相続すると、原則としてその土地改良区の組合員となります。
組合員になると、施設の維持管理や事業に必要な費用として「賦課金（ふかきん）」の支払い義務が生じます。
そのため、売却を検討している場合でも、相続後は速やかに農業委員会に届出を行い、土地改良区への加入手続きを進める必要があります。
◇田んぼの売却前に確認すべきこと
農地を相続し、売却を検討する際には、いくつかの準備が必要です。
まず、相続した農地が「農地法上の農地」に該当するかを確認しましょう。
登記簿上の地目が田や畑でなくても、現況が耕作に使われていれば農地とみなされます。
また、現在は栽培などを行っていなくても、いつでも耕作できるような耕作放棄地も農地とされます。
次に、売却したい農地が市街化区域内・市街化区域外にあるかを確認します。Webや市町村の窓口で確認できます。市街化区域内なら転用が比較的容易です。
市街化区域外の場合は、農地区分（農用地区域内農地、甲種農地など）によって転用や売却の難易度が異なります。この点も事前に調べておくとよいでしょう。
畑の売却手続きとは？転用や測量のポイントも解説
畑の売却も田んぼと同様、農地法に基づく手続きが求められます。
ただし、地形や用途、地目の状況により注意点が異なるため、個別の確認が重要です。
◇買主が農業従事者であるかの確認
畑を農地のまま売却するには、買主が農地を適正に利用する農業従事者であることが条件となります。
これは、農地法第3条により、農地の売買には農業委員会の許可が必要と定められているためです。
この確認が不十分な場合、許可が得られない可能性があります。
◇畑を宅地などに転用する場合の注意点
畑を住宅地などに転用して売却する場合は、「農地転用許可」が必要です。これは、農業委員会に申請し、都道府県知事または指定市町村の許可を得る手続きです。
優良な農地ほど転用が難しく、市街地に近い農地ほど許可されやすい傾向にあります。
市街化調整区域にある場合などは、転用が認められないこともありますので、事前に用途地域を調べておきましょう。
また、転用後の整地や造成が必要なケースでは、追加の費用や行政手続きも発生します。
農業用水の引き込みがされていた場合は、水路の撤去や移設などの工事も視野に入れる必要があります。
◇測量・境界確定の重要性
売却に際してトラブルが起きやすいのが境界問題です。測量を実施し、隣地所有者と境界確認を行うことで、後の手続きがスムーズになります。
特に、古い時代から相続されている農地の場合、登記されている面積（公簿面積）と実際の面積が大きくずれていることがあります。これは、昔の測量方法が現在と比べて精度が低かったためです。
正確な面積と境界を確定させるためには、「確定測量」を実施する必要があります。
買主、特に不動産業者が購入する場合、売買契約の条件として確定測量を求められることが多いです。
境界が明確でない土地は、買主にとってリスクとなるため、確定測量が完了していることで売却交渉が有利に進む可能性もあります。
売却をスムーズに進めたい方は、測量士や不動産会社など専門家に相談しましょう。
配偶者・子供で農地を相続するときの注意点
配偶者と子供が農地を相続する場合、単独での相続とは異なる注意点があります。
名義や登記の整理、売却に向けた合意形成など、事前に把握しておきたいポイントをまとめました。
◇相続人が複数いる場合の分割協議と共有名義の問題
相続人が複数いる場合、まずは遺産分割協議を行い、誰がどの土地を相続するのか明確にする必要があります。
協議の結果によっては共有名義になることもあり、そのままにしておくと将来的な売却や転用が難しくなる可能性があります。
共有名義のままでは、管理責任や維持費の分担で揉める可能性があります。
草刈りや水路の管理などについても、事前に役割分担を決めておくと安心です。
◇共有名義のままでは売却に全員の同意が必要
共有名義で相続した農地を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
一部の相続人が反対した場合、手続きが進まなくなるリスクがあるため、早めの話し合いが欠かせません。
将来的に売却を検討している場合は、相続発生直後の段階で分筆を行うことで、各相続人が単独で所有できるようにする選択肢もあります。
トラブルを未然に防ぐための具体策として有効です。
◇登記手続きと名義整理の重要性
遺産分割協議の内容をもとに相続登記を行い、所有者を明確にしておくことが大切です。
未登記のまま放置すれば、次の世代に手続きの負担がのしかかり、売却や管理もより複雑化してしまうでしょう。
登記を済ませておけば、今後の名義変更や売却、転用時の対応もスムーズに進められます。
円滑な資産管理のためにも、配偶者と子供の間で将来の方針を共有しておくとよいでしょう。
農地の相続・売却でお困りなら株式会社ゴダイリキへご相談ください
相続した農地の取り扱いに困ったときは、専門的な知識と実績をもつ会社に相談することが安心につながります。農地は、一般の不動産と異なり法規制や地域慣習が複雑に絡むため、売却や活用にあたっては的確な判断が求められます。
株式会社ゴダイリキでは、使い道に困っている農地や管理が難しい山林など、処分に悩む不動産の買取や売却・活用のご提案を行っています。
税務面での不安がある方には、提携する税理士法人のご紹介も可能です。
一人で抱え込まず、まずは専門家に相談することで、将来に向けた適切な対応が見えてきます。
農地の相続や売却でお困りの方は、ぜひ一度株式会社ゴダイリキへご相談ください。
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