◇「宅地」と「農地」の違い

そもそも「宅地」と「農地」には大きな違いがあります。その主な違いは、地目の定義と固定資産税の評価額の違いです。地目の違いとは、宅地は「建物の敷地およびその維持や効用を果たすために必要な土地」と定義されています。一方、農地は「農耕地で用水を利用して耕作する田」または「用水を利用しないで耕作する畑」と定義されています。

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また、固定資産税の評価額にも違いがあります。固定資産税は、土地の評価額に税率をかけて算出されますが、一般的に農地の評価額は宅地に比べて低く設定されています。そのため、同じ広さの土地でも、農地の方が宅地よりも固定資産税額が低くなる傾向にあります。

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このように、宅地と農地では、土地の用途と課税の面で大きな違いがあることがわかります。

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◇売却方法の違い

宅地と農地では、土地の用途が異なるため、税負担のみならず、売却方法にも違いがあります。農地の場合、売却には農地法による制限があり、以下の2つの方法しか認められていません。

 

• 農地のままで農家に売却する

• 農地から用途変更を行ったうえで、非農家に売却する

 

どちらの売却方法を選択する場合でも、農業委員会の許可を得ることが義務付けられています。許可には一定の条件を満たす必要があるため、相続により農地を取得した場合でも、農業委員会の許可が下りないと売却ができない可能性があります。

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◇農地を宅地として販売することはできない

前述のとおり、農地の売却は農地法により制限されており、農地のまま農家に売却するか、農地から用途変更をして非農家に売却するかの2通りしか認められていません。つまり、用途変更をしないままでは、農地を宅地として販売することはできないのです。農地の用途を変更し、宅地などの農地以外のものにすることを「農地転用」と呼びます。農地転用を行うには、立地基準と一般基準（土地利用目的や周辺環境への影響など）に基づき、農業委員会の許可を得る必要があります。

 

農地を宅地に転用すれば購入希望者がつきやすくなるメリットがありますが、一方で相続税の納税猶予の特例を受けられなくなるデメリットもあります。納税猶予の特例とは、高額になりがちな農地の相続税を実質的に免除する制度です。

したがって、農地転用をするかどうかは、宅地への転用によるメリットと納税猶予の特例を失うデメリットをよく検討し、判断する必要があります。農地の売却を検討する際は、このような農地転用に関わる事項を十分に理解しておくことが重要です。

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◇農地転用ができない場合もある

農地の転用には、農業委員会の許可が必要です。その許可の可否は、「立地基準」と「一般基準」に基づいて決定されます。

立地基準とは、農地の優良性や周辺の土地利用状況などから、転用する農地を農業上の利用への支障が少ない農地に誘導することを目的とした基準です。許可が最も厳しいのが「農用地区域内農地」で、原則不許可です。次いで「甲種農地」「第1種農地」と続き、「第2種農地」になると一定の条件で許可される場合があります。「第3種農地」は市街地化が進んでいる農地で、原則許可となります。

 

一方の一般基準は、次の3点を満たす必要があります。

• 転用後の利用目的が確実であること

• 周辺農地の営農条件に支障がないこと

• 一時的転用の場合、利用後に農地として復旧できること

 

このように、立地基準と一般基準のクリアが難しい場合は、農地の転用が許可されない可能性があります。農地所有者は、このような農地転用の難しさを十分理解したうえで、対応を検討する必要があります。