◇農地の分類2：農用地区域でないかどうか

農用地区域は、基本的に農地を宅地などに転用できない「純農地」と呼ばれる土地です。やむを得ない理由で転用が認められることはありますが、まず転用できるかどうかを農地がある市町村や都道府県へ照会しなければなりません。転用が可能な場合でも、かなり煩雑な手続きが必要になります。

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◇農地の分類3：農地以外への転用が認められているかどうか
市街化区域や農用地区域など線引きがはっきりしている地域以外にある農地は、農地法でどのような扱いになっている土地なのかを、個別に確認しなければなりません。まず、都道府県が農業振興地域として指定しているかどうかを確認し、農業振興地域外の農地であれば、市街化区域になっていない場合のみさらに照会が必要です。

農業振興地域の場合には、集団農地や土地改良事業の対象になっている農地などは原則、農地以外に転用することは不許可とされ、市街地にある農地などは許可されます。市街地でなくても、土地改良事業の対象になっておらず、小集団で生産力の低い農地の場合、やむを得ないときに許可されることもあります。

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◇農地の分類4：農地法の分類

農地法には、第1種農地から第3種農地の3つの分類があります。第1種農地は純農地のことであり、第2種農地は「中間農地」、第3種農地は「市街地周辺農地」です。中間農地と市街地周辺農地は道路や上下水道、公共交通機関などの整備状況などで分類され、その分類により転用できるかどうかが判断されます。

◇農地の評価額の計算方法
市街地農地は、一般の宅地と同じく、評価対象地が接している路線価に面積を乗じて計算し、土地の造成費用を差し引く「宅地比準方式」で計算します。市街地周辺農地になると評価額は2割減となり、純農地や中間農地では、固定資産税評価額に国税庁が発表する一定の倍率をかける「倍率方式」で計算します。

農地や山林、原野の取引は、手続きが煩雑になりやすく、面倒になって諦めてしまうことが少なくありません。宅地や戸建て以外の不動産取引の実績が豊富な株式会社 ゴダイリキなら、用地転用の手続きにも精通していますので、どなたでもお気軽にご相談いただけます。農地の処分にお困りなら、株式会社 ゴダイリキへご相談ください。

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